La Manovra 2027 potrebbe reintrodurre la cedolare secca sugli affitti commerciali. Il Governo lavora però a una misura selettiva, con l’obiettivo di sostenere i consumi, il commercio di prossimità e i redditi medio-bassi senza compromettere l’equilibrio dei conti pubblici.
Cedolare secca per i negozi
L’ipotesi sul tavolo del ministero dell’Economia prevede una tassa piatta del 21% sui canoni di locazione di alcuni immobili commerciali. Il provvedimento dovrebbe riguardare soprattutto:
i negozi di vicinato;
botteghe;
locali classificati catastalmente nella categoria C/1.
La misura potrebbe essere riservata ai nuovi contratti stipulati a partire dal 2027. In questo modo, i proprietari di immobili commerciali potrebbero applicare un’imposta sostitutiva al posto della tassazione ordinaria Irpef. La cedolare sostituirebbe inoltre le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Com’era la precedente cedolare e come sarà
L’estensione della cedolare secca agli affitti commerciali non sarebbe una novità. Un regime analogo era stato introdotto dalla legge di Bilancio 2019, ma soltanto per i contratti stipulati nello stesso anno. La norma prevedeva un’aliquota del 21% per i negozi e le botteghe C/1 con superficie fino a 600 metri quadrati. Il costo per l’Erario era stato stimato tra 160 e 163 milioni di euro l’anno.
Per la nuova versione, il Governo sembra orientato a restringere il perimetro dell’agevolazione. La soglia potrebbe scendere a 250-300 metri quadrati, una dimensione ritenuta più coerente con la maggior parte dei negozi di quartiere.
Secondo le stime riportate nel dibattito sulla misura, in Italia ci sono circa 1,5 milioni di immobili C/1 intestati a persone fisiche, con una superficie media di circa 66 metri quadrati. Un limite più basso consentirebbe quindi di concentrare il beneficio sugli immobili destinati ad attività commerciali di dimensioni ridotte.
Il nodo dello sconto sul canone
Uno dei punti ancora da definire riguarda il rapporto tra agevolazione fiscale e canone di locazione. Confcommercio ha chiesto di collegare l’accesso alla cedolare a una riduzione del canone di locazione concordata tra proprietario e conduttore.
Secondo l’associazione, questa condizione renderebbe il beneficio più efficace per negozianti, artigiani, bar e ristoratori. La riduzione dei canoni potrebbe infatti diminuire il costo degli affitti e favorire la riapertura dei locali sfitti. L’obiettivo è sostenere il commercio di prossimità e contrastare la desertificazione dei centri storici e delle periferie.
Confedilizia, invece, guarda con cautela all’ipotesi di imporre per legge uno sconto sul canone. L’associazione ricorda che la cedolare comporterebbe già per il proprietario la rinuncia all’adeguamento Istat del canone per tutta la durata del contratto. Nelle locazioni commerciali, la durata è generalmente di sei anni più sei.
Inoltre, trattandosi di un’agevolazione destinata ai nuovi contratti, il mercato potrebbe portare autonomamente i proprietari a proporre condizioni economiche più favorevoli.
Affitti a imprese, resta da definire l’applicazione della cedolare
Resta aperta anche la questione dell’applicazione della cedolare quando l’inquilino è un’impresa. La legge delega per la riforma fiscale aveva previsto la possibilità di estendere il regime agevolato alle locazioni di immobili destinati a usi diversi da quello abitativo, quando il conduttore esercita un’attività d’impresa, un’arte o una professione. Tuttavia, la previsione non è stata ancora attuata in via definitiva.
Il tema è stato oggetto di un lungo contenzioso, soprattutto per gli immobili abitativi affittati a società come foresterie per dipendenti o dirigenti. Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione sono chiamate a chiarire il perimetro della cedolare nei contratti in cui l’inquilino non è una persona fisica che agisce per esigenze private.
La decisione potrebbe avere conseguenze anche sulla stesura della nuova norma relativa agli immobili commerciali.
